Como primera referencia, una vivienda unifamiliar de calidad media-alta o alta puede situarse aproximadamente entre 2.200 y 3.200 €/m² de construcción antes de IVA.
No es un precio cerrado. Influyen la superficie, la parcela, el sistema constructivo, las calidades, la eficiencia energética y, especialmente, la complejidad del diseño. Sótanos, muros de contención, grandes acristalamientos, voladizos, instalaciones avanzadas, piscina o acabados especiales pueden elevar considerablemente el coste.
Además, construcción e inversión total no son lo mismo. Hay que añadir honorarios técnicos, geotecnia y topografía, licencias e impuestos, acometidas y una reserva para contingencias.
Por eso, más que preguntar únicamente cuánto cuesta el metro cuadrado, prefiero plantear la cuestión al revés: ¿qué casa es razonable construir con tu presupuesto?
Conociendo la parcela, la superficie deseada, el nivel de acabados, el sistema constructivo y el presupuesto disponible puede hacerse una primera estimación mucho más rigurosa.
La superficie de una parcela no determina por sí sola el tamaño de la vivienda.
Hay que estudiar su edificabilidad, ocupación máxima, alturas, retranqueos, parcela mínima y demás condiciones urbanísticas. Después hay que cruzar esos datos con la realidad física del terreno.
Una pendiente importante, una geometría irregular, una servidumbre, un cauce, una reserva de vial o determinadas afecciones pueden condicionar tanto la superficie edificable como la posición de la casa.
Por eso no tomaría como definitivo el dato de metros edificables que aparezca en un anuncio inmobiliario.
Antes de empezar a diseñar conviene saber si la vivienda que imaginas superficie, jardín, garaje, piscina o número de plantas es realmente compatible con esa parcela.
Sí, especialmente si la compra depende de poder construir una vivienda con unas características determinadas.
Antes de firmar unas arras conviene revisar la normativa urbanística, la situación registral, posibles servidumbres o afecciones y hacer una primera lectura técnica del terreno: pendiente, orientación, accesos y acometidas, entre otros aspectos.
También es recomendable comprobar que la información de Catastro y Registro sea coherente y que no existan condicionantes capaces de alterar de forma importante el proyecto o su coste.
No se trata todavía de diseñar la casa. Se trata de comprobar que la parcela que vas a comprar permite realmente desarrollar el proyecto que necesitas.
Una revisión previa puede evitar descubrir el problema cuando el terreno ya es tuyo.
Construir una vivienda es un proceso formado por varias etapas: definición inicial, proyecto, tramitación de la licencia, preparación y contratación de la obra y construcción.
No fijaría un plazo universal porque depende mucho del municipio, de la complejidad de la vivienda, de la rapidez con la que se toman decisiones durante el proyecto y de las condiciones concretas de la obra.
Lo importante es plantear desde el principio un calendario realista, distinguiendo claramente aquello que depende del equipo técnico de aquello que depende de la Administración, la constructora o terceros.
Antes de iniciar el proyecto puede hacerse una primera planificación de fases para saber no solo cuánto puede costar la casa, sino también qué recorrido hay hasta poder entrar a vivir en ella.
Más que preguntar únicamente cuántos años lleva ejerciendo, preguntaría qué viviendas unifamiliares ha proyectado, cuáles se han construido y en cuántas ha dirigido también la obra.
Pide ejemplos reales y comprueba si tiene experiencia en parcelas o situaciones comparables a la tuya.
También interesa saber cómo controla el presupuesto desde las primeras fases, qué incluyen sus honorarios, con qué técnicos trabaja y quién será tu interlocutor durante el proyecto y la construcción.
El estilo y la afinidad personal importan, pero no deberían ser los únicos criterios.
Una casa requiere muchas decisiones técnicas, económicas y de diseño durante un proceso largo. Elegir bien significa encontrar un arquitecto cuyo trabajo, criterio y forma de acompañarte encajen con el proyecto que quieres realizar.
Los honorarios profesionales son libres, por lo que dos propuestas económicas parecidas pueden incluir servicios muy diferentes.
Antes de comparar precios conviene comprobar exactamente qué fases están incluidas: proyecto básico, proyecto de ejecución y dirección de obra, así como qué modificaciones o servicios adicionales quedarían fuera.
En una vivienda nueva también intervienen normalmente otros profesionales y estudios: arquitecto técnico o aparejador, cálculo de estructuras, topografía, geotecnia y, según el proyecto, otros especialistas.
Lo importante no es solo saber cuánto cuesta cada técnico, sino entender qué incluye el encargo completo y cómo se coordinará el equipo.
Una propuesta clara desde el principio evita descubrir durante el proyecto o la obra servicios que el propietario pensaba que estaban incluidos y realmente no lo estaban.
Durante la construcción, el arquitecto no solo comprueba que la vivienda se ejecute conforme al proyecto. También interviene en decisiones que afectan a la calidad, las soluciones técnicas y la coherencia del diseño.
Por eso conviene saber para quién trabaja contractualmente el arquitecto que dirige la obra.
Una empresa de construcción “llave en mano” puede ser una opción perfectamente válida, pero si el arquitecto depende laboralmente de la misma empresa que ejecuta la vivienda, su independencia puede verse comprometida cuando exista un conflicto entre los intereses del propietario y los de la constructora.
También resulta conveniente, siempre que sea posible, que quien ha diseñado la vivienda continúe durante la obra: conoce las decisiones tomadas durante meses de proyecto y puede resolver los imprevistos sin perder su lógica original.
La pregunta esencial es sencilla: cuando aparezca una decisión difícil en obra, ¿quién estará defendiendo técnicamente tus intereses?
Si quieres saber qué vivienda puede ser viable en tu caso, podemos revisar la parcela, tus necesidades y una primera aproximación económica antes de tomar decisiones importantes.
Fernando Artacho · Arquitecto — Artacho Arquitectura