Comprar una parcela no consiste únicamente en encontrar un terreno que nos guste, tenga buenas vistas y encaje en nuestro presupuesto. La parcela condicionará buena parte de las decisiones posteriores: el tamaño y la forma de la vivienda, su orientación, la relación con el jardín, la privacidad, el coste de construcción e incluso la calidad de vida que podrá ofrecer la casa.
Dos parcelas con el mismo precio y una superficie similar pueden tener un potencial arquitectónico completamente diferente.
Por eso, antes de comprar un terreno para construir una vivienda, conviene analizar algo más que sus metros cuadrados.
Primero: ¿qué casa quiero construir?
Puede parecer paradójico, pero la búsqueda de una parcela debería comenzar pensando en la vivienda.
No es lo mismo buscar terreno para una casa compacta de 180 m² que para una vivienda de 350 m² con piscina, porches y un jardín amplio. Tampoco son iguales las necesidades de una familia que quiere vivir principalmente en una planta que las de otra que acepta distribuir la vivienda en dos alturas.
Antes de valorar una parcela conviene establecer, aunque sea de forma aproximada:
- superficie deseada de vivienda;
- número de dormitorios;
- necesidad de despacho;
- garaje;
- piscina;
- porches y espacios exteriores;
- importancia del jardín;
- posibilidad o no de construir en varias plantas.
No se trata todavía de diseñar la casa, sino de comprobar que el terreno que estamos considerando puede albergar razonablemente la forma de vivir que buscamos.
La edificabilidad no lo dice todo
Uno de los primeros datos urbanísticos que suele consultarse es la edificabilidad: cuántos metros cuadrados pueden construirse.
Es imprescindible conocerla, pero por sí sola no permite saber si una parcela es adecuada.
También intervienen cuestiones como:
- ocupación máxima de la parcela;
- retranqueos a calles y parcelas colindantes;
- número de plantas permitidas;
- altura máxima;
- superficie mínima de parcela;
- posibles afecciones;
- condiciones para sótanos, piscinas, porches o construcciones auxiliares.
Una parcela puede tener suficientes metros cuadrados edificables sobre el papel y, sin embargo, ofrecer un espacio disponible para construir incómodo o demasiado condicionado.
El objetivo no debería ser simplemente preguntarse «¿cuántos metros puedo construir?», sino algo más importante: «¿Qué tipo de casa puedo hacer realmente aquí?»
La forma de la parcela importa
Una parcela regular suele proporcionar mayor libertad para organizar la vivienda, mientras que un terreno muy estrecho, triangular, irregular o con fuertes retranqueos puede reducir considerablemente las posibilidades.
Esto no significa que una parcela irregular sea necesariamente mala. En determinadas circunstancias puede incluso generar una arquitectura especialmente interesante. Pero necesita ser estudiada.
Hay que analizar dónde queda situada la zona verdaderamente edificable después de aplicar las condiciones urbanísticas.
En ocasiones, una parcela de mayor superficie ofrece menos posibilidades que otra aparentemente más pequeña pero con mejores proporciones.
Por eso resulta útil dibujar sobre el terreno una primera envolvente edificable: el espacio dentro del cual podría situarse la vivienda. Esa sencilla operación puede cambiar completamente la percepción sobre una parcela.
La orientación puede valer más que algunos metros cuadrados
La orientación es uno de los aspectos que más influirán en la vivienda futura.
Una buena parcela permite aprovechar el sol en invierno, protegerse del exceso de radiación en verano y organizar las principales estancias hacia las zonas exteriores más favorables.
En Madrid, por ejemplo, disponer de una buena relación entre las orientaciones sur, sureste o suroeste y el jardín principal puede ser especialmente interesante, siempre dependiendo de las características concretas del lugar.
Pero la orientación nunca debería analizarse de manera aislada. Hay que observar simultáneamente:
- recorrido solar;
- situación de la calle;
- accesos;
- edificios vecinos;
- árboles existentes;
- vistas;
- privacidad;
- posibles construcciones futuras.
Una parcela aparentemente bien orientada puede obligarnos a colocar el jardín principal hacia una zona poco privada. Y otra considerada inicialmente menos favorable puede ofrecer oportunidades extraordinarias si se trabaja adecuadamente la arquitectura.
Hay que mirar también lo que ocurre alrededor
Cuando visito un terreno no observo solamente sus límites. Intento entender qué ocurre fuera.
¿Desde dónde podrán vernos los vecinos? ¿Hay viviendas situadas a una cota superior? ¿Existe tráfico próximo? ¿Dónde están las mejores vistas? ¿Qué construcción podría aparecer mañana en la parcela contigua? ¿Hay vegetación que interese conservar? ¿Desde qué dirección llegan normalmente el ruido o el viento?
La vivienda no se proyectará sobre un rectángulo vacío, sino dentro de un entorno.
Y una buena arquitectura debería utilizar precisamente esas condiciones para crear intimidad, abrir determinadas perspectivas, proteger otras y construir una relación adecuada entre interior y exterior.
La pendiente puede ser una oportunidad… o un coste
Una parcela inclinada no es necesariamente peor que una parcela plana.
Puede permitir mejores vistas, introducir diferentes niveles de jardín o integrar parcialmente ciertas zonas de la vivienda en el terreno.
Pero también puede aumentar considerablemente la complejidad de la obra.
Excavaciones, muros de contención, cimentaciones, rampas de garaje, drenajes y movimientos de tierras pueden representar partidas importantes del presupuesto.
Por ello, una parcela aparentemente económica puede dejar de serlo cuando se analiza el coste real de construir sobre ella.
Lo importante no es evitar automáticamente las parcelas con pendiente, sino saber qué implica esa pendiente antes de comprarlas.
Acceso, acometidas y servicios
También conviene comprobar las condiciones materiales del terreno. Entre otras:
- acceso rodado;
- abastecimiento de agua;
- saneamiento;
- electricidad;
- telecomunicaciones;
- situación de las acometidas;
- urbanización existente;
- posibles costes pendientes.
Son cuestiones mucho menos atractivas que las vistas o la orientación, pero pueden afectar directamente al presupuesto y a la viabilidad de la construcción.
Cuidado con valorar la parcela únicamente por €/m²
Comparar terrenos mediante su precio por metro cuadrado resulta cómodo, pero puede llevar a conclusiones equivocadas.
Una parcela algo más cara puede permitir una vivienda mucho más compacta, reducir movimientos de tierras, facilitar la construcción y ofrecer una relación mucho mejor con el jardín.
Otra más barata puede exigir importantes obras de contención o condicionar tanto el proyecto que finalmente obtengamos una casa peor.
Por tanto, además del precio del terreno conviene pensar en el coste conjunto parcela + vivienda necesaria para adaptarse a ella. Es una manera mucho más realista de comparar alternativas.
No diseñaría todavía la casa, pero sí comprobaría su encaje
Antes de comprar tampoco considero necesario realizar un proyecto completo.
Sí resulta muy recomendable hacer un estudio previo suficientemente sencillo para responder a algunas preguntas:
¿Cabe la vivienda que necesito? ¿Dónde podría situarse? ¿Qué superficie exterior quedaría? ¿Podría tener piscina? ¿Dónde estaría el acceso? ¿Cómo se relacionaría el salón con el jardín? ¿Hay algún condicionante urbanístico especialmente importante? ¿Existe alguna característica del terreno que pueda encarecer significativamente la construcción?
Con un análisis relativamente contenido pueden detectarse problemas que, una vez adquirida la parcela, tendrían difícil solución.
La mejor parcela no siempre es la más espectacular
Hay terrenos que impresionan inmediatamente: grandes vistas, mucha superficie o una localización privilegiada.
Sin embargo, para construir una casa importa especialmente encontrar equilibrio.
Una buena parcela debería permitir resolver razonablemente cuatro cuestiones: urbanismo + orientación + privacidad + coste de construcción.
Cuando esas cuatro variables funcionan conjuntamente, el proyecto dispone de una base excelente.
Y ahí reside probablemente la principal diferencia entre comprar simplemente un terreno y comprar realmente el lugar donde merece la pena construir una casa.
Antes de comprar
Si estás valorando una parcela, una revisión previa puede ayudarte a conocer su potencial real antes de asumir el compromiso de compra.
No se trata de proyectar todavía la vivienda, sino de comprobar que urbanismo, orientación, geometría, entorno y presupuesto permiten construir la casa que realmente necesitas.
¿Ya tienes parcela? Lee también: ¿Cómo hago mi casa y con quién?.
