Construirse una vivienda propia resulta ilusionante, pero al principio suele generar una duda muy concreta:
¿Por dónde empiezo y a quién tengo que contratar?
Arquitecto, constructor, arquitecto técnico, empresa de casas industrializadas, interiorista, ingenieros… Para quien nunca ha construido una vivienda, no siempre resulta sencillo entender qué hace cada profesional ni en qué momento debería intervenir.
La respuesta puede simplificarse bastante si entendemos que una casa no empieza por elegir un sistema constructivo ni por pedir presupuestos de obra.
Empieza por definir qué queremos construir, dónde y con qué presupuesto.
El primer paso no es elegir constructor
Una de las decisiones más frecuentes es comenzar preguntando a diferentes constructoras cuánto podría costar una casa de determinados metros cuadrados.
Puede ofrecer una primera referencia, pero todavía faltan demasiadas variables.
Una vivienda no es únicamente una determinada superficie. El coste y el resultado dependerán de cuestiones como:
- geometría;
- número de plantas;
- estructura;
- tipo de fachada;
- tamaño de los huecos;
- instalaciones;
- eficiencia energética;
- acabados;
- urbanización;
- piscina;
- características del terreno;
- sistema constructivo elegido.
Antes de presupuestar con cierta precisión hay que definir qué vamos a construir.
Por eso, normalmente el primer profesional con el que conviene trabajar es el arquitecto.
El arquitecto debería empezar por entender cómo quieres vivir
Diseñar una vivienda no consiste simplemente en distribuir habitaciones dentro de una determinada superficie.
Antes del dibujo deberían existir preguntas.
¿Cuántas personas vivirán aquí? ¿Cómo utilizáis la cocina? ¿Recibís invitados? ¿Trabajáis en casa? ¿Queréis vivir principalmente en una planta? ¿Qué importancia tiene el jardín? ¿Necesitáis privacidad entre determinadas zonas? ¿Cómo imagináis vuestra forma de vivir dentro de diez o quince años?
A estas cuestiones se suman después las condiciones objetivas del lugar: orientación, topografía, normativa, vistas, accesos, vecinos y presupuesto.
El proyecto aparece al relacionar ambos mundos: la forma de vivir de sus habitantes y las características concretas de la parcela.
Anteproyecto: cuando empieza realmente la casa
Las primeras propuestas permiten definir las decisiones esenciales.
Dónde se sitúa la vivienda. Cómo se entra. Dónde queda el jardín principal. Qué orientación tiene el salón. Cómo se relacionan cocina, comedor y exterior. Dónde aparecen los dormitorios. Qué vistas interesa abrir y cuáles proteger.
En esta fase todavía es relativamente fácil modificar decisiones. Por eso merece la pena dedicarle tiempo.
Mover una pared sobre un plano puede ser sencillo. Modificarla cuando la vivienda está construida es mucho más difícil y costoso.
Un buen anteproyecto no debería limitarse a producir una imagen atractiva de la casa. Tiene que resolver su organización y establecer una estrategia arquitectónica coherente.
Después llega el proyecto técnico
Una vez establecida la solución arquitectónica se desarrolla la documentación necesaria para definir técnicamente la vivienda y tramitar las autorizaciones correspondientes.
El proyecto incorpora progresivamente cuestiones como:
- estructura;
- cimentación;
- fachada;
- cubierta;
- aislamiento;
- carpinterías;
- instalaciones;
- eficiencia energética;
- detalles constructivos;
- materiales.
Es el momento en el que la idea inicial debe convertirse en un edificio construible.
Cuanto mejor coordinada esté esta fase, menos decisiones importantes deberían improvisarse posteriormente durante la obra.
¿Necesito arquitecto técnico?
En la construcción de una vivienda unifamiliar interviene normalmente también un arquitecto técnico, que asume la dirección de ejecución de la obra.
Arquitecto y arquitecto técnico desempeñan funciones distintas y complementarias dentro de la dirección facultativa.
De manera simplificada:
- el arquitecto desarrolla el proyecto y dirige la obra desde el punto de vista arquitectónico y técnico correspondiente;
- el arquitecto técnico controla especialmente la correcta ejecución material de los trabajos y determinadas cuestiones relacionadas con materiales, sistemas y control de obra.
Además pueden intervenir otros técnicos en función de las características del proyecto.
El objetivo no debería ser acumular profesionales, sino formar un equipo coordinado en el que cada uno tenga claramente definidas sus responsabilidades.
¿Y el estudio geotécnico y el levantamiento topográfico?
Son dos documentos importantes.
El levantamiento topográfico proporciona información precisa sobre geometría, cotas y características físicas de la parcela.
El estudio geotécnico permite conocer las condiciones del terreno sobre el que tendrá que cimentarse la vivienda.
No son simples trámites.
Una diferencia de cotas que no se haya detectado correctamente o unas condiciones de terreno distintas de las previstas pueden afectar directamente al proyecto y al coste de construcción.
Cuanto mejor conozcamos el lugar antes de definir determinadas decisiones, menor será la incertidumbre posterior.
¿Cuándo entra el constructor?
Una vez que el proyecto dispone de suficiente definición puede solicitarse presupuesto a una o varias constructoras.
Y aquí existe una diferencia importante.
No deberíamos comparar únicamente una cifra final.
Hay que comprobar qué incluye cada presupuesto.
Dos ofertas aparentemente similares pueden estar valorando prestaciones diferentes, calidades distintas o incluso partidas incompletas.
La comparación debería realizarse utilizando una documentación común y suficientemente definida.
Así podremos analizar no sólo cuánto cuesta cada oferta, sino qué estamos comprando realmente.
¿Construcción tradicional o industrializada?
Actualmente existen diferentes formas de construir una vivienda:
- sistemas tradicionales;
- estructuras metálicas;
- entramado ligero;
- Steel Frame;
- madera;
- CLT;
- prefabricados de hormigón;
- sistemas modulares;
- soluciones híbridas.
No existe un sistema universalmente mejor.
Cada uno ofrece determinadas ventajas y condicionantes relacionados con diseño, costes, plazos, prestaciones, proveedores y posibilidades arquitectónicas.
El error sería elegir el sistema únicamente porque nos atraiga una tecnología determinada o porque alguien anuncie un precio por metro cuadrado especialmente competitivo.
Primero deberíamos definir qué vivienda necesitamos. Después estudiar qué sistema constructivo responde mejor al proyecto, al terreno, al presupuesto y a los objetivos del cliente.
La tecnología debería estar al servicio de la arquitectura, no al contrario.
¿Y si contrato directamente una empresa que me entrega la casa?
Las fórmulas de contratación pueden variar.
Existen constructoras convencionales, empresas especializadas, fabricantes de sistemas industrializados y compañías que ofrecen soluciones más integrales.
Cualquiera de estas modalidades puede funcionar correctamente si están bien definidos:
- proyecto;
- prestaciones;
- calidades;
- responsabilidades;
- presupuesto;
- plazos;
- modificaciones;
- dirección técnica.
La expresión «llave en mano», por sí sola, no garantiza que dos ofertas sean equivalentes.
Antes de contratar interesa saber exactamente qué contiene esa llave.
¿Cuánto necesito definir antes de empezar la obra?
Cuanto más, mejor.
Durante una obra siempre aparecerán ajustes y decisiones. Es normal.
Pero cuestiones como pavimentos, carpinterías, baños, iluminación, instalaciones o equipamiento deberían estar suficientemente pensadas antes de que su ejecución resulte urgente.
Las decisiones tomadas bajo presión suelen generar tres problemas: más coste, menos capacidad de elección y peores soluciones.
El proyecto debe reducir esa improvisación.
El presupuesto debe acompañar al diseño desde el principio
Uno de los errores más costosos consiste en diseñar primero la casa deseada y descubrir meses después que construirla supera ampliamente el presupuesto disponible.
El presupuesto no debería aparecer al final. Debe acompañar al proyecto desde sus primeras decisiones.
Superficie, compacidad, número de plantas, sótano, estructura, fachada, instalaciones y urbanización tienen consecuencias económicas.
Diseñar consiste también en decidir dónde merece la pena invertir.
Quizá sea preferible reducir algunos metros cuadrados y disponer de mejores espacios. O simplificar determinadas geometrías para poder invertir más en aislamiento, carpinterías o zonas exteriores.
Una vivienda de calidad no es necesariamente la que incorpora más cosas. Es aquella en la que las decisiones importantes están correctamente priorizadas.
Entonces, ¿con quién hago mi casa?
Aunque cada proyecto requiere su propio equipo, el esquema puede resumirse así:
- Arquitecto. Analiza la parcela, necesidades, normativa y presupuesto y desarrolla el proyecto.
- Topógrafo y geotécnico. Aportan la información precisa sobre parcela y terreno.
- Arquitecto técnico. Forma parte de la dirección facultativa y controla la ejecución material de la obra.
- Especialistas necesarios. Intervienen cuando el proyecto requiere cálculos, instalaciones o asesoramientos específicos.
- Constructor o empresa especializada. Ejecuta la vivienda definida en el proyecto.
A partir de ahí pueden incorporarse interioristas, paisajistas, fabricantes o especialistas dependiendo de la complejidad y del nivel de definición deseado.
Pero lo verdaderamente importante no es únicamente disponer de buenos profesionales. Es conseguir que trabajen sobre un proyecto común y coordinado.
Una casa debería empezar mucho antes de colocar el primer ladrillo
Construir una vivienda es una inversión importante y probablemente una experiencia que una familia realiza una sola vez.
Por eso las primeras decisiones tienen un peso enorme.
Analizar bien la parcela. Definir necesidades. Establecer un presupuesto realista. Diseñar. Desarrollar técnicamente la solución. Comparar correctamente las ofertas. Y después construir.
Ese orden permite reducir incertidumbre y, sobre todo, concentrar el esfuerzo económico donde realmente genera valor.
Si estás pensando en construir tu vivienda
La primera conversación no debería empezar hablando de estilos o materiales.
Debería comenzar por tu parcela o la que estés pensando comprar, la casa que necesitas y el presupuesto disponible.
A partir de ahí puede determinarse cuál es el camino más razonable para convertir esas condiciones en un proyecto.
¿Todavía no has comprado el terreno? Lee también: ¿Qué parcela me conviene comprar para construir mi casa?.
